Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи квартиры и зарегистрировать переход права собственности на неё от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником.

Для этого следует получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости  (далее – ЕГРН) непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.

Кроме того, желательно чтобы продавец представил правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство).

Для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю при личном обращении необходимо представить:

1) документ, удостоверяющий личность, а представитель физического лица — также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия;

2) заявление на регистрацию перехода права собственности продавца и регистрацию права собственности покупателя;

3) договор купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен в простой письменной форме и подписан обеими сторонами. Такой договор не требует обязательного нотариального удостоверения. В соответствии с законодательством нотариального удостоверения требуют сделки с недвижимостью по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Кстати: ряд МФЦ предоставляют услугу по составлению договора купли-продажи квартиры.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов необходимо согласие другого супруга. В случае, если такое согласие не представлено на государственную регистрацию перехода права, орган регистрации обязан сделать в Едином государственном реестре недвижимости отметку об отсутствии  необходимого в силу закона согласия третьего лица.

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН.

Риски при покупке квартиры – как свести их к минимуму

Приобретение квартиры в собственность означает осуществление мечты об улучшении условий проживания, но эта мечта может так и остаться мечтой, если вскоре покупатель вдруг обнаружит, что не он собственник этой удачно купленной недвижимости.

Покупка квартиры, вне сомнений, является замечательным событием, но чувство радости приобретателя жилья от выгодной сделки может быть нарушено осознанием того, что вовсе не он хозяин только что купленной недвижимости. К сожалению, деньги, уплаченные за квартиру, во многих случаях вернуть уже нельзя. Неопытный покупатель при подготовке, а также при проведении сделки купли-продажи квартиры, с высокой степенью вероятности, подвергается риску быть обманутым.

Действующее законодательство, регулирующее порядок проведения сделок с недвижимостью, имеет большое количество «слабых мест», которые могут быть использованы мошенниками. В основном мошеннические схемы сводятся к тому, что купленную квартиру по решению суда возвращают предыдущему собственнику, а приобретатель остается и без жилья, и без денег (полностью или частично). Суд, в силу множества оснований, может принять решение о незаконности сделки.

Продажа квартиры по поддельным документам

Лицо, представившееся собственником недвижимости, может предъявить покупателю поддельные документы. Чаще всего подделывают удостоверение личности, так как именно паспортные данные фигурируют в остальных квартирных документах. Конечно, прочие документы также могут быть подделаны, например, выписка из домовой книги и другие. Из-за того, что квартира действительно является собственностью гражданина, чья фамилия указана в официальных документах, выписка из Росреестра ничего не даст.

Возможно, что собственник квартиры может действовать заодно с мошенниками или же на момент продажи квартиры находиться далеко (в отъезде, в больнице, под следствием). Даже после заключения договора с последующей оплатой денежных средств покупателем, законный владелец квартиры запросто докажет в суде, что сделка недействительна, так как проходила без его участия, и квартиру ему вернут. Чтобы обезопасить себя, в этом случае необходимо внимательно изучить паспорт и другие документы, проверка документов юристом значительно снизит риск обмана.

Продажа квартиры юридическим лицом также не исключает наличие несоответствия или подделки документов. Необходимо провести проверку уставных документов, чтобы удостовериться, все ли соучредители согласны на продажу.

Сделка по доверенности

Возможны ли риски при покупке квартиры по доверенности, когда во время заключения сделки купли-продажи собственник недвижимости лично не присутствует? Нужно обратить внимание, что доверенность может быть отозвана в любой момент. Так, возможность отзыва допускается законом сразу после ее оформления. Важно знать, что процедуру отзыва доверенности может произвести любой нотариус, а не только тот нотариус, который её оформлял, в любом городе страны.

Не исключается вероятность, что доверитель, сам того не зная, может использовать отозванную доверенность, например, если сделка проводится риэлтором. Решение суда о незаконности такой сделки станет основанием для возврата квартиры владельцу, при этом деньги покупателю могут не вернуть.

Приобретение квартиры по доверенности допускается в исключительных случаях, так как в действительности мало причин, по которым хозяин не имел бы возможности лично присутствовать на сделке (в том числе – приезд из-за границы). Добропорядочный владелец постарается избежать продажи по доверенности, так как это влечёт за собой не только уменьшение количества потенциальных покупателей, увеличение сроков продажи, но и значительное возрастание материальных рисков.

Сделка купли-продажи с недееспособным (с ограниченной дееспособностью) лицом

Недееспособный или с ограниченной дееспособностью продавец – достаточно частое явление в судебных исках. Понятно, что преимущественно это всё мошеннические схемы, но, тем не менее, если у такого продавца имеются доказательства о невменяемости, суд, учитывая этот факт, признает сделку незаконной и отменит её с последующим возвратом ему квартиры. При этом возврат денег может быть невозможен из-за невменяемости (подарил кому-либо, просто забыл где-то).

Обезопасить сделку в этом случае можно, только получив от психиатра и нарколога по месту жительства продавца справку о том, что данный гражданин не состоит и никогда не состоял на учете в Психоневрологическом и Наркологическом диспансере. Следует обратить внимание на срок его регистрации по месту жительства, если сравнительно недавно, то необходимо запросить справку со старого места жительства.

На поведение продавца не всегда обращают внимание, так как в момент проведения сделки его действия (речь, мимика, жесты) могут быть вполне адекватными и логичными, и не вызывать никаких подозрений для проведения подобной проверки. Привлекать в этом случае нотариуса бесполезно из-за того, что он не является специалистом профильного медицинского учреждения и может лишь подтвердить адекватность или неадекватность поведения.

Совершение сделки с наследником квартиры по закону

Покупка недвижимости у собственника, которой по закону вправе распоряжаться своим имуществом, также влечёт за собой определённые риски. Квартира может перейти в собственность наследнику в случаях наследования по завещанию или же «наследования по закону».

«Наследование по закону» может выявить не одного, а несколько собственников, имеющих право на недвижимость, так как существует порядок очерёдности наследования, при котором и другие родственники могут претендовать на часть имущества покойного. Для исключения возможных рисков, в договоре (или дополнительном соглашении) следует прописывать обязательства продавца: при возможном появлении других наследников, вернуть полагающуюся им часть средств, уплаченных за квартиру.

Продажа квартиры с временно отсутствующим жильцом

Закон закрепляет права на жилье за лицами, выписанными в связи с отбыванием наказания в местах заключения, а поэтому факт отсутствия прописанных в квартире граждан на момент оформления и заключения сделки не исключает невозможность появления других «жильцов». Так, если лицо данной категории вернётся, то на вполне законных основаниях может прописаться и проживать в этой квартире. Чтобы избежать подобного развития событий, необходимо взять расширенную выписку из домовой книги, так как стандартная выписка сведений о подобных обременениях на часть недвижимости не содержит.

Рекомендации для покупателей жилой недвижимости

Данная статья описывает далеко не все риски, которые могут возникнуть у добропорядочного гражданина при покупке жилья, — здесь приведены только чаще всего возникающие случаи, имеющие законное основание для расторжения сделки. Очевидно, что участие грамотного и опытного юриста, который проведёт тщательную проверку и с большой долей вероятности обнаружит «слабые места» сделки, может служить гарантией юридической чистоты приобретаемой недвижимости.

Следует понимать, что абсолютной гарантии безопасности покупки жилья, увы, не может дать никто, и только ответственный подход специалиста к анализу юридической безопасности сделки с недвижимостью позволит максимально снизить риски.